Quản lý dự án - Quy trình và thủ tục đầu tư

Quy trình khái quát chung về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

Quy trình lập và hoàn thiện thủ tục đầu tư được tổng hợp và trình bầy thông qua ví dụ sau:

"Anh có một mảnh đất 20x25 (m) - tức là khoảng 500 m2 gần hồ Hoàn Cầu, ý định của anh là sẽ xây dựng một tòa nhà văn phòng cho thuê, tham vọng của anh là có thể xin phép xây trên 13 tầng. Chú hãy đưa ra phương án lập Dự án đầu tư XD công trình này, bắt đầu từ điều đơn giản nhất: xin phép đầu tư xây dựng. Và chốt cuối cùng cho anh: anh có thể xin phép xây bao nhiêu tầng, tổng mức đầu tư?"

1- Tính toán sơ bộ: 13 tầng, 1 tầng 500 m2 => dự án khoảng 23tỷ (trên 7tỷ thì phải lập dự án đầu tư rùi)

2- Khu vực này đã có quy hoạch chi tiết chưa? nếu chưa có phải xin THOẢ THUẬN ĐỊA ĐIỂM và THÔNG BÁO CHO PHÉP LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

3- Chứng minh năng lực tài chính: phải có 10% tiền tích luỹ và 30% vốn điều lệ (Vốn điều lệ là số vốn do các thành viên, cổ đông góp hoặc cam kết góp trong một thời hạn nhất định và được ghi vào Điều lệ công ty)

4- Lập dự án đầu tư (thuê 1 công ty thiết kế làm) bao gồm THIẾT KẾ CƠ SỞ

5- Thuê cty chuyên làm thẩm định báo cáo tác động môi trường.

6- Xin cấp GIẤY CHỨNG NHẬN ĐẦU TƯ

7- Trình SỞ XÂY DỰNG xin thẩm định thiết kế cơ sở.

8- Trình sở Tài nguyên môi trường xin thuê đất.

9- Chờ UBND tỉnh (thành phố) ra quyết định giao đất

10- Lập biên bản cắm mốc định vị

11- Đề nghị Tư vấn lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công

12- Mang sang Công an Phòng cháy chữa cháy thẩm duyệt hồ sơ thi công

13- Tổng hợp hồ sơ trình SỞ XÂY DỰNG xin phép xây dựng: 

- Hồ sơ thi công (có dấu của CA phòng cháy)

- Biên bản thẩm tra thiết kế

- Biên bản giao đất căm mốc định vị

- Hồ sơ khoan khoan khảo sát địa chất vị trí xây dựng.

- Công văn phê duyệt thiết kế và dự toán của chủ đầu tư

- Đơn xin phép xây dựng theo mẫu.

tranvietanhtuan

Khi dự án mới chỉ là "ý tưởng" của các nhà đầu tư thì việc trước tiên phải làm là:

1. Đăng ký đầu tư (trình UBND Quận - nơi tọa lạc miếng đất muốn xây dựng)

2. Chủ trương cho đầu tư của UBND Quận;

3. Thỏa thuận ranh đất với Phòng tài nguyên môi trường của Quận (ranh đất tạm thời).

4. Lập phương án kinh doanh trình Sở Quy hoạch kiến trúc - UBND Quận - UBND Thành Phố Phê duyệt (thể hiện chỉ tiêu dân số, mật độ xây dựng, phương án kiến trúc sơ bộ...) kinh doanh có lời người ta mới cho mình đầu tư chứ...

6. Chủ trương lập dự án của UBND Thành phố (hoặc UBND Quận - tùy phân cấp)

7. Nếu chưa có quy hoạch chi tiết thì tiến hành các bước như tranvietanhtuan đã nói

.......các bước tiếp theo như trên

Theo kinh nghiệm của tôi thì bạn cần xác định rõ rằng đây là khu đất đã có chủ sở hữu. Do ông anh bạn nói là "anh có khu đất" nên bạn có thể bỏ qua được vài bước. Cụ thể Dự án của bạn < 30 tỷ và có chủ đất xác định nên bỏ qua vụ đăng ký đầu tư được.

Sau đó, việc quan trọng nhất có thể làm là bạn liên hệ với Sở QHKT thành phố về khu đất này để lấy thông tin như: vị trí, quy hoạch tầng cao và bạn đề xuất diện tích chiếm đất chẳng hạn, vì nó còn liên quan đến mật độ và giao thông, PCCC nữa. Tốt nhất là nên tìm cách thông qua Công ty tư vấn hoặc quan hệ "mềm" trước thì thông tin sẽ chuẩn hơn.

Qua đó sẽ nắm bắt được các thông số tối đa có thể của tòa nhà nhé.

Đồng thời, bạn sẽ biết được khái toán chi phí cho việc cấp phép đó như thế nào? (trên cơ sở có sự mường tượng quy mô dự án cần).

Sau đó thì bạn hãy tiến hành lập phương án kinh doanh, lập dự án và kinh phí dự án nhé.

Hãy làm cái realistic ấy. 

Hiện nay ở HN việc nâng tầng là khá khó khăn. Theo tôi hiểu thì đúng là ở khu Hoàn Cầu chỉ được xây khoảng 12-13 tầng. Nên điều chỉnh cũng ko dễ. Cái này tùy thuộc bạn thỏa hiệp với Sở QH trước như thế nào nhé.

Các bước tiếp theo về mặt kỹ thuật thì tôi nghĩ là theo tranvietanhtuan khá đầy đủ rồi.

Hoang Thang

Nếu bạn lần đầu làm Chủ đầu tư, lần đầu bạn tham gia vào dự án đầu tư xây dựng công trình. Bạn cần hình dung tổng thể về công việc mình sẽ làm, từ đó sẽ nắm được tổng thể việc lập và quản lý các khoản chi phí phải chi tiêu cho dự án.

Trình tự thực hiện dự án theo các quy định hiện nay có thể chia làm ba giai đoạn:

1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:

- Sau khi có ý tưởng đầu tư, Chủ đầu tư cần nghiên cứu thị trường, năng lực đầu tư, khả năng huy động các nguồn lực (vốn, tài sản, công nghệ...) và lựa chọn địa điểm đầu tư trong đó có địa điểm xây dựng công trình.

- Lập báo cáo đầu tư xây dựng công trình và xin phép đầu tư:

+ Các dự án quan trọng quốc gia chủ đầu tư phải lập báo cáo đầu tư trình Chính phủ xem xét để trình Quốc hội thông qua chủ trương và cho phép đầu tư.

+ Các dự án nhóm A không phân biệt nguồn vốn phải lập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình để trình Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư.

+ Đối với các dự án khác, chủ đầu tư không phải lập báo cáo đầu tư.

- Sau khi báo cáo đầu tư được phê duyệt thì chuyển sang lập dự án đầu tư.

- Đối với các dự án không phải lập báo cáo đầu tư thì chủ đầu tư lập luôn dự án đầu tư để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Một số dự án đầu tư xây dựng công trình không cần lập dự án đầu tư mà chỉ lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình để trình người quyết định đầu tư phê duyệt.

2. Giai đoạn thực hiện đầu tư

- Tiến hành xin giao đất hoặc thuê đất để xây dựng công trình.

- Xin phép xây dựng, kế hoạch mua sắm và lắp đặt thiết bị.

- Thực hiện giải toả, đền bù giải phóng mặt bằng.

- Thiết kế công trình, lập dự toán.

- Thực hiện đấu thầu, lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng công trình

- Thương thảo ký kết hợp đồng

- Thực hiện thi công xây dựng công trình.

3. Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình vào sử dụng

- Nghiệm thu bàn giao công trình.

- Thanh toán vốn đầu tư xây dựng công trình.

- Đưa công trình vào sử dụng.

- Bảo hành công trình.

- Quyết toán vốn đầu tư dự án hoàn thành.

- Bàn giao cho sản xuất kinh doanh, vận hành dự án.

Việc chia giai đoạn như trên chỉ mang tính tương đối, trong thực tế có thể tiến hành đồng thời hoặc thực hiện trước một số công đoạn.

Một số văn bản bạn cần thu thập khi bắt đầu:

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11

- Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11

- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

- Nghị định 112/2006/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 16

- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình

- Nghị định số 03/2008/NĐ-CP ngày 07/01/2008 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99

- Nghị định số 111/2006/N Đ-CP ngày 29/06/2006 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật Đấu thầu và lựa chọn Nhà thầu theo luật Xây dựng.

- Và các Thông tư, văn bản hướng dẫn các NĐ được nhiều thành viên gửi chia sẻ trên Giaxaydung.vn

Lưu ý: Xem phạm vi điều chỉnh trong các văn bản nói trên để biết dự án đầu tư xây dựng công trình của bạn phải tuân theo những phần nào, còn phần nào thì chỉ tham khảo.

nguyentheanh

Việc có 1 sườn để thực hiện công tác quản lý 1 dự án lả rất cấn thiết đối với 1 cán bộ làm công tác quản lý DA, thông thường khi mình được giao quản lý 1 DA nào các xếp đều yêu cầu mình lập 1 biểu chi tiết các công việc và thời gian thực hiện chúng. Xin đóng góp 1 sườn DA mình lập để các bạn tham khảo, chắc chắn không tránh khỏi thiếu sót, mong các bạn cùng phát triển để hoàn thiện thêm. file tien do thuc hien du an

 TRINH TU QLDA CHUNG.doc‎

 SƠ ĐỒ TRÌNH TỰ LẬP DAĐT.doc‎ 

 Quy trinh thuc hien DA.pdf‎ 

 tien trinh quan ly du an.pdf‎ 

 TIEN DO THIET KE XAY DUNG VAN PHONG (KHOANG 12 TANG).pdf‎ 

Source Diễn đàn Giá Xây Dựng

Posted in: Quản lý dự án,Xây dựng